Tôi là A Đoài – người đã dành hơn 10 năm xây dựng và vận hành thành công chuỗi 8 quán cơm lớn nhỏ khắp miền Bắc và miền Nam. Trong suốt hành trình ấy, tôi đã từng vấp ngã, học hỏi, từ những ngày đầu đi xin giấy phép, khảo sát mặt bằng, đến khi phát triển thành chuỗi. Bài viết này sẽ chia sẻ chi tiết pháp lý mở quán cơm, khảo sát mặt bằng quán cơm, đăng ký kinh doanh quán cơm, giấy phép VSTP quán cơm và toàn bộ chuỗi kết nối, giúp bạn tự tin bắt đầu dự án mở quán cơm hoặc scale-up thành chuỗi.
Tầm quan trọng của việc khảo sát mặt bằng quán cơm
Xin chào, tôi là A Đoài, đã mở và vận hành thành công 8 quán cơm từ năm 2013. Khia bạn định mở quán cơm, món ngon, marketing rầm rộ chưa đủ – 90% thất bại đến từ việc khảo sát mặt bằng quán cơm không bài bản. Quán đầu tiên của tôi lỗ 75 triệu vì chọn mặt bằng chỉ dựa vào “đông người” mà không khảo sát kỹ—vẫn là bài học kinh điển. Sau này, tôi dành 2 tuần để khảo sát mặt bằng quán cơm theo checklist chi tiết, quán thứ hai hòa vốn ngay tháng thứ hai.
Bài này sẽ hướng dẫn bạn theo 5 hub:
- Pháp lý & thủ tục khởi động (gắn “đăng ký kinh doanh quán cơm”, “giấy phép VSTP quán cơm”)
- Khảo sát mặt bằng quán cơm – tiêu chí, quy trình, checklist
- Đàm phán & ký hợp đồng thuê
- Vận hành thử – kiểm chứng mặt bằng
- Kế hoạch mở rộng chuỗi
Mỗi hub gồm phân tích kinh nghiệm và phương án thực thi cụ thể. Hãy chuẩn bị sổ ghi chép, bản mẫu checklist và… lên đường!
PHÁP LÝ & THỦ TỤC KHỞI ĐỘNG
Trước khi bắt tay vào khảo sát mặt bằng quán cơm, bạn cần chuẩn bị pháp lý để đảm bảo hoạt động hợp pháp và sẵn sàng giấy tờ khi ký hợp đồng thuê mặt bằng. Tôi từng gặp trường hợp một chủ quán bị đình chỉ kinh doanh vì thiếu giấy phép VSTP quán cơm, mất 20 triệu VNĐ tiền phạt và 1 tháng doanh thu. Từ đó, tôi luôn hoàn thiện pháp lý trước khi tìm mặt bằng, đảm bảo quá trình mở quán suôn sẻ.
1. Đăng ký kinh doanh quán cơm
- Hộ kinh doanh cá thể: Thủ tục nhanh, chi phí thấp, phù hợp diện tích <100 m², không xuất VAT.
- Công ty TNHH: Phù hợp khi bạn có ý định scale-up, phát hành hóa đơn VAT, vay vốn ngân hàng.
Phương án thực thi:
- Chuẩn bị hồ sơ: CMND/CCCD, hợp đồng thuê mặt bằng, đơn đăng ký.
- Nộp online hoặc trực tiếp; nhận giấy phép trong 3–5 ngày.
Tip của A Đoài: Dùng dịch vụ uy tín, tiết kiệm 7 ngày xử lý, chi phí 2 triệu.
2. Giấy phép VSTP quán cơm
- Bắt buộc: Mọi cơ sở kinh doanh ăn uống phải có Giấy chứng nhận VSATTP.
- Nộp hồ sơ: Tại Chi cục An toàn thực phẩm, bao gồm: giấy đăng ký kinh doanh, giấy khám sức khỏe, chứng nhận đào tạo VSTP, bản vẽ sơ đồ bếp.
- Lưu ý: Gia hạn giấy phép VSTP quán cơm sau 3 năm, hoặc khi thay đổi địa điểm kinh doanh.
Kinh nghiệm: Lần đầu tôi bị kiểm tra lại 2 lần vì sơ đồ bếp viết tay không rõ; sau đó chụp ảnh minh họa, đính kèm quy trình in sẵn, đậu ngay lần 1.
3. Giấy phép bổ sung
- PCCC: Diện tích >100 m² hoặc dùng bếp công nghiệp.
- Môi trường: Nếu xả dầu mỡ.
Đừng bỏ qua PCCC – nhiều quán cơm bị phạt nặng vì thiếu.
KHẢO SÁT MẶT BẰNG QUÁN CƠM – HỆ THỐNG CHECKLIST
Khảo sát mặt bằng quán cơm không chỉ là tìm một vị trí đẹp, mà là đánh giá kỹ lưỡng để đảm bảo mặt bằng phù hợp với mô hình kinh doanh, thu hút khách hàng, và tối ưu chi phí. Tôi từng chọn sai mặt bằng cho quán thứ 3 (khu vực ít khách qua lại), dẫn đến doanh thu không đủ bù chi phí thuê. Từ đó, tôi luôn dùng checklist để khảo sát mặt bằng quán cơm một cách bài bản.
1. Tiêu chí “3 GẦN” & “3 ĐỦ”
- 3 GẦN: Gần khu dân cư (nhà trọ, sinh viên, công nhân); gần lưu lượng (văn phòng, trường học, bệnh viện); gần túi tiền (mức thu nhập khách hàng).
- 3 ĐỦ: Đủ diện tích (≥50–100 m²), đủ hạ tầng (điện 3 pha, nước, thông gió, thoát nước), đủ chỗ để xe (5–10 m²).
Quán thứ 3 của tôi chỉ 45 m², tiết kiệm tiền thuê nhưng phục vụ chậm, khách bỏ đi. Bài học: diện tích phải đủ.
2. Quy trình khảo sát – phương án thực thi
| Bước | Hoạt động | Công cụ & Ghi chú |
| 1 | Chuẩn bị checklist | Bảng Excel 20 mục: vị trí, diện tích, hạ tầng, chi phí, hợp đồng |
| 2 | Khảo sát 3 khung giờ: sáng – trưa – tối | Đếm tay 15 phút, ghi kết quả |
| 3 | Đo đạc & chụp ảnh | Máy đo laser, camera góc rộng |
| 4 | Phỏng vấn hàng xóm, tiểu thương | Hỏi về quy hoạch, lưu lượng, phí dịch vụ |
| 5 | Đánh giá tổng hợp & xếp hạng | Chấm điểm 1–5, tổng hợp chọn top 3 |
Mẹo A Đoài: Tôi luôn đi khảo sát cùng 2 trợ lý để giảm cảm tính, tổng hợp file chung, so sánh điểm số.
3. Checklist chi tiết từng tiêu chí
- Vị trí & môi trường: độ thoáng, an ninh, quy hoạch
- Diện tích & bố cục: chiều cao trần ≥3 m, khoảng cách bếp-phục vụ ≥3 m, kho riêng
- Hạ tầng kỹ thuật: aptomat riêng, van khóa nước, ống hút khói cách nhiệt
- Chỗ để xe: vỉa hè an toàn, tối thiểu 10 xe máy
- Chi phí & điều khoản thuê: giá/tháng, phí dịch vụ, điều khoản tăng giá, gia hạn, cọc
Checklist này đã giúp tôi phát hiện cống nghẹt dễ ngập, loại ngay vị trí đẹp nhưng rủi ro cao.
ĐÀM PHÁN & KÝ HỢP ĐỒNG THUÊ
Sau khi hoàn tất khảo sát mặt bằng quán cơm, chọn 1–2 vị trí tốt nhất để đàm phán.
Tại Sao Cần Đàm Phán Khi Khảo Sát Mặt Bằng Quán Cơm?
Đàm phán mặt bằng không chỉ giúp bạn tiết kiệm chi phí mà còn đảm bảo điều khoản linh hoạt, đặc biệt khi bạn muốn nhân bản mô hình (scale-up) và mở thêm chi nhánh. Tôi từng đàm phán giảm 15% giá thuê cho quán thứ 7, tiết kiệm 9 triệu VNĐ/năm, và thêm điều khoản ưu tiên thuê mặt bằng khác để mở rộng chuỗi.
Sử Dụng Checklist Để Đàm Phán
Dựa trên kết quả khảo sát mặt bằng quán cơm, tôi tập trung vào các điểm sau để đàm phán:
- Giá thuê:
- So sánh với mặt bằng lân cận để yêu cầu giảm giá. Ví dụ, tôi thấy mặt bằng tương tự ở quận 3 chỉ 4,5 triệu VNĐ/tháng, nên đàm phán giảm từ 5,5 triệu VNĐ xuống 5 triệu VNĐ.
- Yêu cầu miễn phí thuê 1–2 tháng đầu để sửa sang. Tôi từng được miễn 1 tháng, tiết kiệm 5 triệu VNĐ.
- Điều khoản gia hạn:
- Hợp đồng 2–3 năm, tăng giá không quá 10%/năm. Tôi ký hợp đồng 3 năm, đảm bảo giá thuê không tăng quá 500.000 VNĐ/năm.
- Thêm điều khoản rút ngắn hợp đồng nếu kinh doanh không hiệu quả (phạt 1 tháng tiền thuê).
- Hạ tầng bổ sung:
- Yêu cầu chủ nhà lắp thêm quạt hút hoặc sửa hệ thống nước nếu chưa đạt chuẩn. Tôi từng yêu cầu chủ nhà lắp quạt hút (trị giá 2 triệu VNĐ) miễn phí.
- Hỗ trợ nhân bản (scale-up):
- Thêm điều khoản ưu tiên thuê mặt bằng khác của chủ nhà nếu mở chi nhánh mới. Tôi từng đàm phán ưu tiên thuê mặt bằng thứ 2 trong cùng tòa nhà với giá ưu đãi 10%.
Quy Trình Ký Hợp Đồng
- Bước 1: Xem xét hợp đồng: Kiểm tra kỹ các điều khoản (giá thuê, thời hạn, phạt vi phạm). Tôi thuê luật sư (1 triệu VNĐ) để xem hợp đồng, đảm bảo không có điều khoản bất lợi.
- Bước 2: Ký hợp đồng: Ký 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản, công chứng nếu cần (chi phí 500.000 VNĐ).
- Bước 3: Thanh toán deposit: Tôi trả deposit 6 tháng (30 triệu VNĐ), chia làm 2 lần để giảm áp lực tài chính.
Phương Án Thực Thi Cụ Thể
- Chuẩn bị dữ liệu đàm phán: Dùng kết quả khảo sát mặt bằng quán cơm (giá thuê lân cận, lưu lượng khách) để thương lượng. Tôi trình bày lưu lượng 400 người/giờ để thuyết phục giảm giá.
- Thêm điều khoản linh hoạt: Đưa vào hợp đồng điều khoản “ưu tiên thuê mặt bằng khác” để dễ mở rộng chuỗi.
- Lên kế hoạch dự phòng: Nếu đàm phán thất bại, tôi chuẩn bị 2 mặt bằng dự phòng để không chậm tiến độ.
Đàm phán dựa trên checklist khảo sát mặt bằng quán cơm giúp bạn tiết kiệm chi phí và sẵn sàng mở rộng quy mô.
VẬN HÀNH THỬ & KIỂM CHỨNG MẶT BẰNG
Trước khai trương chính thức, thực hiện soft-launch 7–10 ngày.
1. Mục tiêu
- Kiểm chứng khảo sát mặt bằng quán cơm
- Thử quy trình phục vụ, đánh giá lưu lượng
- Điều chỉnh menu, giá bán
2. Phương án thực thi
- Mở cửa giờ trưa, phục vụ 50–70 suất/ngày
- Ghi nhận lượt khách, thời gian chờ, phản hồi
- A/B testing bố trí bàn & mức giá
- Phỏng vấn nhanh khách khi trả cơm
3. Quyết định
- Lưu lượng ≥60% công suất → giữ mặt bằng
- <40% → điều chỉnh hoặc di chuyển
Soft-launch quán thứ 5 của tôi thu 30 suất, nhờ bổ sung combo “văn phòng 25K” đã tăng lên 80 suất sau 3 ngày.
KẾ HOẠCH MỞ RỘNG CHUỖI
Khi khảo sát mặt bằng quán cơm, bạn nên nghĩ đến việc mở rộng quy mô (scale-up) để tiết kiệm thời gian và chi phí trong tương lai. Tôi từng mở chi nhánh thứ 2 mà không chuẩn bị trước, mất 2 tháng để tìm mặt bằng mới. Từ đó, tôi luôn lập kế hoạch nhân bản ngay từ đầu.
1. Chuẩn hóa SOP
- Bếp – order – giao – thanh toán
- VSTP, vệ sinh, quản lý kho
- Form kiểm tra hàng ngày
2. Phân tích dữ liệu
- Dữ liệu khảo sát mặt bằng quán cơm
- Doanh thu/m², lợi nhuận/doanh thu
- Tỷ lệ khách lặp lại
3. Mô hình tối ưu
- Bếp trung tâm & điểm bán vệ tinh
- Nhân sự: 1 bếp phục vụ 2–3 quán
- Hợp tác shipper
4. Lộ trình 3–5 quán trong 2 năm
- Quán 1: Mô hình mẫu
- Quán 2–3: Điều chỉnh theo khu vực
- Quán 4–5: Nhân bản SOP, tận dụng thương hiệu
Chuẩn bị nhân bản từ sớm giúp bạn tiết kiệm thời gian và chi phí khi mở rộng chuỗi quán cơm.
FAQ – CÂU HỎI THƯỜNG GẶP
- Chưa có kinh nghiệm, làm sao bắt đầu “mở quán cơm”?
Bắt đầu với hộ kinh doanh quán cơm 50 m²; sau 3–6 tháng doanh thu ổn, chuyển thành công ty. - Bao lâu hoàn vốn?
Trung bình 6–9 tháng với ~100 suất/ngày. - Nên xin “giấy phép VSTP quán cơm” trước hay sau khảo sát?
Có thể song song; ưu tiên khảo sát, làm hồ sơ giấy phép để đỡ vướng khi khai trương. - Thuê bếp chung bán online có ổn không?
Vốn thấp, nhưng mất lợi thế vị trí; cần khảo sát thị trường online kỹ.
Kết Luận: Khảo Sát Mặt Bằng Quán Cơm – Chìa Khóa Thành Công Bền Vững
Với kinh nghiệm 10 năm quản lý chuỗi 8 quán, tôi khẳng định rằng khảo sát mặt bằng quán cơm là bước quyết định sự thành công của quán cơm. Từ việc chuẩn bị pháp lý (đăng ký kinh doanh quán cơm và giấy phép VSTP quán cơm), lập checklist để khảo sát mặt bằng quán cơm bài bản, đàm phán hợp đồng linh hoạt, đến chuẩn bị nhân bản mô hình
Mỗi bước đều góp phần xây dựng một quán cơm vững chắc. Hãy bắt đầu bằng việc đăng ký kinh doanh và lập danh sách 3–5 mặt bằng tiềm năng để khảo sát. Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết hơn, hãy liên hệ với tôi để cùng xây dựng quán cơm thành công!
Link bài viết “Hướng Dẫn Pháp Lý & Khảo Sát Mặt Bằng Quán Cơm Mở Quán Cơm Chuyên Sâu” xem tại: https://techres.vn/phap-ly-khao-sat-mat-bang-quan-com/