Tìm Mặt Bằng Mở Quán – Kinh Nghiệm Đúc Kết 10 Năm Của Anh Đoài

Mười năm trước, tôi – A Đoài – thuê một mặt bằng đẹp bên bờ kênh Nhiêu Lộc, tin chắc lượt khách sẽ “ùn ùn”. Hai quý liên tiếp lỗ 320 triệu, bởi diện tích dư thừa và lưu lượng đi bộ vắng hoe. Sau cú vấp, tôi bắt đầu ghi chép tỉ mỉ: đo dòng người, so sánh giá thuê, vẽ heat‑map, đàm phán cọc. Sáu cửa hàng sau đó đều hòa vốn dưới 10 tháng – bí quyết nằm ở khâu tìm mặt bằng bài bản, biến vị trí trung bình thành mặt bằng kinh doanh tốt, thậm chí thành mặt bằng vàng.

Việc tìm mặt bằng cho quán kinh doanh không chỉ đơn thuần là tìm một địa điểm để thuê mà còn là một nghệ thuật kết hợp giữa phân tích, khảo sát và thương lượng. Với 10 năm kinh nghiệm trong ngành, tôi đã đúc kết những bài học quý giá về cách tìm kiếm mặt bằng đẹp cho quán ăn, quán trà sữa hay bất kỳ loại hình kinh doanh nào. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình tìm mặt bằng, từ phân tích diện tích và lưu lượng khách cho đến cách thương lượng giá thuê.

Phân Tích Diện Tích và Lưu Lượng Khách

Diện tích và lưu lượng khách là hai yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của một quán kinh doanh. Để tìm mặt bằng hiệu quả, bạn cần phân tích thông tin này một cách cụ thể.

Diện Tích

Diện tích mặt bằng ảnh hưởng đến khả năng phục vụ khách hàng và thiết kế nội thất. Đối với một quán cà phê hoặc trà sữa, diện tích tối ưu thường từ 40 đến 100m².

• Quán nhỏ (< 40m²): Thích hợp cho mô hình “takeaway” hoặc phục vụ ít khách. Giá thuê sẽ rẻ hơn, nhưng không gian hạn chế khả năng phục vụ.
• Quán lớn (> 100m²): Có thể tạo không gian thoải mái cho nhiều khách. Tuy nhiên, giá thuê cũng cao hơn và yêu cầu đầu tư nhiều vốn hơn.

Lưu Lượng Khách

Lưu lượng khách là yếu tố đang diễn ra trong một khu vực. Những khu vực có nhiều văn phòng, trường học hay khu dân cư sẽ có lượng khách đa dạng.

• Văn phòng: Thường có lưu lượng khách ổn định vào giờ làm việc. Các quán gần các tòa nhà văn phòng sẽ thu hút khách vào buổi trưa.
• Sinh viên: Khu vực gần các trường đại học sẽ là “mặt bằng vàng”. Sinh viên thường có xu hướng tìm những quán có không khí thoải mái và giá cả phải chăng.
• Cư dân: Khu vực dân cư có mật độ dân số cao sẽ là nơi tiềm năng cho quán ăn. Bạn cần phân tích dân số và tuổi tác để xác định nhu cầu.

Bảng so sánh diện tích và lưu lượng khách sẽ giúp bạn dễ dàng hình dung và đưa ra quyết định chính xác hơn.

Đối Tượng	Lưu Lượng	Diện Tích Tối Ưu
Văn phòng	Cao	50 – 75m²
Sinh viên	Cao	40 – 100m²
Cư dân	Trung bình	70 – 120m²

So Sánh Giá Thuê/m² và Phí Dịch Vụ

Giá thuê mặt bằng là một trong những yếu tố quyết định đến lợi nhuận của quán. Việc so sánh giá thuê/m² giữa các khu vực sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về mức độ chi phí mà bạn cần kiểm soát.

Giá Thuê

Giá thuê sẽ thay đổi tùy theo vị trí và loại mặt bằng. Dưới đây là một số mức giá thuê tham khảo:

• Khu trung tâm: 300.000 – 600.000 VNĐ/m²
• Khu vực văn phòng: 200.000 – 400.000 VNĐ/m²
• Khu vực ngoại ô: 100.000 – 300.000 VNĐ/m²

Phí Dịch Vụ

Phí dịch vụ cũng là một yếu tố quan trọng cần xem xét khi tìm mặt bằng. Các chi phí này bao gồm điện, nước, an ninh, quản lý, và nhiều thứ khác. Tổng chi phí sẽ làm tăng chi phí hoạt động của bạn.

• Khu trung tâm: Phí dịch vụ thường cao, có thể lên tới 20% giá thuê.
• Khu vực văn phòng: Phí dịch vụ thấp hơn, khoảng 10-15%.
• Khu vực ngoại ô: Phí dịch vụ có thể thấp hơn 10%.

Một bảng so sánh chi phí thuê và phí dịch vụ theo khu vực sẽ giúp bạn nắm rõ hơn về tài chính:

Khu Vực	Giá Thuê/m²	Phí Dịch Vụ	Tổng Chi Phí
Khu trung tâm	500.000 VNĐ	20%	600.000 VNĐ
Khu văn phòng	350.000 VNĐ	10%	385.000 VNĐ
Khu ngoại ô	200.000 VNĐ	5%	210.000 VNĐ

Vẽ heat-map khu dân cư và khảo sát thực tế: Bí quyết tìm mặt bằng kinh doanh tốt

Heat-map: Công cụ trực quan hóa tiềm năng

Heat-map là bản đồ nhiệt hiển thị mật độ dân cư, lưu lượng giao thông, và các tiện ích xung quanh (trường học, văn phòng, siêu thị). Khi tìm mặt bằng, heat-map giúp bạn xác định khu vực tiềm năng và tránh những “điểm chết” (khu vực ít khách).

• Cách tạo heat-map:
  • Sử dụng công cụ miễn phí như Google My Maps hoặc Heatmap.me.
  • Nhập dữ liệu về dân số, mật độ giao thông, và các địa điểm nổi bật (trường học, bệnh viện, siêu thị) từ các nguồn như báo cáo địa phương, Google Maps, hoặc khảo sát thực tế.
  • Đánh dấu các khu vực có mật độ cao bằng màu đỏ (nóng), mật độ thấp bằng màu xanh (lạnh).
• Ví dụ: Khi tìm mặt bằng cho quán cà phê ở quận 7, tôi nhận thấy khu vực gần Đại học RMIT và Phú Mỹ Hưng có màu đỏ trên heat-map do mật độ sinh viên và cư dân cao cấp lớn. Đây là mặt bằng vàng cho mô hình cà phê hiện đại.

Khảo sát thực tế: Xác minh dữ liệu

Heat-map chỉ là bước đầu. Bạn cần khảo sát thực tế để kiểm chứng:

• Quan sát cạnh tranh: Đếm số lượng quán tương tự trong bán kính 500 m. Nếu có quá nhiều đối thủ, hãy cân nhắc khu vực khác, trừ khi bạn có lợi thế vượt trội (giá, chất lượng, phong cách).
• Kiểm tra tiện ích xung quanh: Mặt bằng đẹp cần gần các tiện ích như bãi đỗ xe, công viên, hoặc khu vui chơi để thu hút khách.
• Hỏi ý kiến cư dân: Nói chuyện với người dân địa phương để hiểu thói quen tiêu dùng và khung giờ đông đúc.

Giải pháp thực tế

• Kết hợp heat-map với khảo sát thực tế để chọn 2–3 khu vực tiềm năng nhất.
• Lưu ý các yếu tố “ẩn”: Ví dụ, một mặt bằng kinh doanh tốt có thể mất giá trị nếu đường phố thường xuyên ngập nước hoặc có công trình xây dựng gần đó.
• Dành ít nhất 1 tuần khảo sát để đảm bảo dữ liệu chính xác.

Thương Lượng Cọc và Giá Thuê Giảm 5–10%

Thương lượng là một phần không thể thiếu trong quá trình tìm mặt bằng. Dưới đây là một số kỹ năng hữu ích giúp bạn đạt được mức giá thuê tốt nhất.

Thương Lượng Cọc

Dựa trên kinh nghiệm, tôi đã giảm được 5–10% giá thuê hoặc tiền cọc bằng các cách sau:

• Nghiên cứu thị trường: Thu thập thông tin giá thuê trung bình trong khu vực để có cơ sở đàm phán. Ví dụ, nếu giá thuê trung bình là 2.000.000đ/m²/tháng, bạn có thể đề nghị giảm xuống 1.800.000 đ/m²/tháng.
• Đề xuất hợp đồng dài hạn: Chủ nhà thường đồng ý giảm giá nếu bạn cam kết thuê 3–5 năm. Ví dụ, tôi từng giảm được 8% giá thuê một mặt bằng vàng ở quận 3 bằng cách ký hợp đồng 5 năm.
• Thương lượng tiền cọc: Đề nghị giảm tiền cọc từ 6 tháng xuống 3 tháng, hoặc chia nhỏ thanh toán trong 2–3 lần.
• Tận dụng điểm yếu của mặt bằng: Nếu mặt bằng có nhược điểm (ít khách, cần sửa chữa), hãy dùng đó làm lý do để yêu cầu giảm giá.

Giá Thuê Giảm 5–10%

Khi đã chắc chắn về mặt bằng, bạn có thể thương lượng để có mức giá thuê tốt hơn:

• So sánh với các mặt bằng khác: Đưa ra những so sánh với các mặt bằng khác trong khu vực để tạo ra sức ép đối với chủ nhà.
• Đề nghị chi trả trước: Nếu bạn có khả năng tài chính, đề nghị trả trước 6 tháng hoặc 1 năm để nhận được ưu đãi.
• Chuẩn bị hồ sơ chuyên nghiệp (kế hoạch kinh doanh, thông tin tài chính) để tạo niềm tin với chủ nhà.
• Làm việc qua môi giới uy tín để có thông tin chính xác và hỗ trợ đàm phán.
• Luôn có phương án dự phòng: Nếu không đạt được thỏa thuận, hãy sẵn sàng chuyển sang mặt bằng khác.

FAQ thường gặp khi tìm mặt bằng

Q1. Bao lâu nên hoàn tất quá trình tìm mặt bằng?

• 90 ngày là khung chuẩn (có thể nhanh hơn). Lướt nhanh sẽ bỏ sót mặt bằng vàng; chần chừ khiến mặt bằng đẹp rơi vào tay đối thủ.

Q2. Lưu lượng bao nhiêu thì đủ để gọi mặt bằng kinh doanh tốt?

• Cho mô hình 60 ghế, ≥ 250 người/h giờ cao điểm. Chỉ số này, cộng Cost Index thấp, biến điểm đó thành mặt bằng kinh doanh tốt kiêm mặt bằng vàng

Q3. Nếu chủ nhà không giảm cọc, có nên bỏ tìm mặt bằng đó?

• Cọc cao nhưng giá thuê rẻ và view cực mặt bằng đẹp vẫn có thể thương lượng “cọc giảm dần”; đừng cố chấp, hãy linh hoạt.

 5 sai lầm “đốt tiền” khi tìm mặt bằng

1. Mê bảng giá khuyến mãi
   Chủ nhà giảm 1 – 2 tháng đầu, nhưng tăng 15 % năm sau. Kết quả: mặt bằng đẹp  hóa “bẫy tiền thuê”.
2. Xem sơ bản vẽ PCCC
   Ống xả khói phải xuyên tường chịu lực → thi công khó, tốn thêm 80 triệu. Vị trí vốn tưởng mặt bằng kinh doanh tốt (3) thành “hố vốn”.
3. Không đo vỉa hè
   Lề đường <1,5 m, khách ngại đậu xe. Traffic cao cũng thành vô nghĩa; tìm mặt bằng phải có chỗ đậu.
4. Bỏ qua lưu lượng ngày mưa
   Có hôm mưa, đoạn đường lội nước 20 cm; khách văn phòng đổi quán. Bạn mất 40 % doanh thu. Hãy ghé khảo sát hai ngày mưa trước khi chốt mặt bằng vàng
5. Đàm phán “trắng tay”
   Không đem bảng so sánh, chỉ năn nỉ giảm giá → chính bạn tự phá thế thương lượng. Chuẩn bị số liệu, chủ nhà sẽ đánh giá cao và bớt 5–10 % cho vị trí mặt bằng đẹp ấy.

Bộ câu hỏi phỏng vấn cư dân (15 phút)

Khi tìm mặt bằng, tôi luôn hỏi cư dân lân cận:

1. Anh/Chị ăn trưa ở đâu trong bán kính 5 phút?
2. Điểm gì khiến anh/Chị ngại ghé quán mới?
3. Mức giá bữa tối gia đình anh/Chị chấp nhận?
4. Đường này 3 năm trước có quán nào thất bại?
5. Chỗ để xe có đủ sau 17 h không?

Phần hỗ trợ của Techres giúp chủ quán tự tin hơn khi chọn mặt bằng.

Kết luận: Tìm mặt bằng đẹp là nghệ thuật kết hợp dữ liệu và kinh nghiệm

Tìm mặt bằng không chỉ là việc chọn một vị trí đẹp mà còn là quá trình phân tích, so sánh, và thương lượng để tối ưu chi phí và hiệu quả kinh doanh. Với kinh nghiệm 10 năm, tôi khuyên bạn:

• Phân tích kỹ diện tích và lưu lượng khách để chọn mặt bằng kinh doanh tốt phù hợp với mô hình.
• So sánh giá thuê/m² và phí dịch vụ để tránh lãng phí ngân sách.
• Sử dụng heat-map và khảo sát thực tế để xác định mặt bằng vàng tiềm năng.
• Thương lượng khéo léo để giảm 5–10% chi phí, đảm bảo dòng tiền ổn định.

Hãy bắt đầu bằng việc lập danh sách 5–10 mặt bằng tiềm năng, khảo sát thực tế, và áp dụng các bí quyết trên. Một mặt bằng đẹp không chỉ giúp bạn thu hút khách mà còn là nền tảng cho sự phát triển bền vững của quán. Nếu cần hỗ trợ chi tiết hơn, hãy liên hệ để tôi chia sẻ thêm kinh nghiệm thực chiến!

Nếu bạn đang tìm mặt bằng cho quán mới của mình, hãy áp dụng các phương pháp trên để đạt được kết quả tốt nhất. Chúc bạn thành công trong hành trình khởi nghiệp của mình!

Link bài viết “Tìm mặt bằng kinh doanh: Bí quyết chọn lựa và tối ưu từ kinh nghiệm 10 năm làm chủ quán” xem tại: https://techres.vn/tim-mat-bang-mo-quan/

 

 

NHỮNG BÀI VIẾT TRONG CHUỖI

• Tổng quan chung vấn để gặp phải
• Tập 2: Bẻ Khóa Nguồn Hàng Đỉnh
• Tập 3: Concept & Décor Chạm Đỉnh
• Tập 4: Checklist Vận Hành Chuẩn
• Tập 5: Soft-Opening Test Run
• Tập 6: Grand Opening Hoành Tráng
• Tập 7: Pháp Lý & Audit Sâu
• Tập 8: Vận Hành Tối Ưu & KP
• Tập 9: Marketing & Giữ Chân
• Tập 10: Nhân Bản & Scale-Up